优质资产驱动 合生创展百亿杆头大跨越

【地产中国网独家报道】在这波房地产转好行情中，凭借核心城市王者地段的优质土地资产，合生创展（00754.HK）或将沦为仅次于的受益者之一。近日，花旗公布的一份报告预测，合生创展将沦为土地市场（特别是在是一线城市）加剧的仅次于受益者，随着资产的光阴减缓，2013年，该公司将全年销售目标调低至170亿元，又因估值为板块最平，因此该股为板块首先之一。不仅如此，花旗将合生创展今年的净资产值预测由32.9港元调到41.93港元，目标价适当由19.75港元下调至25.16港元，评级购入。

此前，渣打亦大幅度提高合生创展集团目标价，评级升到跑完输掉大市。瑞银也下调合生创展集团目标价，保持该股购入评级。不受此受到影响消息性刺激，合生创展的股价近日节节上升，已由1月2日的12.5港元上升至目前的17.06港元，涨幅多达36%。

优质资产价值突显和很多了解到三四线城市大面积拿地的企业有所不同，合生创展的项目集中于三大核心经济圈。花旗的报告则认为，合生创展3185万平米土储中，1550万平米坐落于北京、上海、广州及天津，一线土储质量亦低于其他发展商，还包括万科（00002.SZ）、中海外(0688.HK)及保利置业(0119.HK)等；而平均值土地成本每平米1756元，意味著利润相当可观。据报，合生创展在北京、上海、广州分别享有13、12和18个研发项目。除此之外，天津和惠州也是合生深度探讨的两个潜力极大的城市，分别享有总计超强10个研发项目。

此外，还在杭州、宁波、沈阳、太仓、慈溪、北戴河等活力二三线城市享有研发项目。在这些地区经济很快发展和优质土地日益匮乏的情况下，合生创展以求更加深层次挖出这些优质资产价值，并细心打造出具备强劲设施力和高附加值的高品质楼盘，从而为自身、股东、投资者和客户获取出色的报酬，并在行业内维持着领先者地位。

以合生霄云路8号为事例，作为北京燕莎使馆区唯一一幅低密度住宅用地，合生创展早已将其打造出沦为国内高端楼盘的典范之作。在转入销售2年后，项目单价为10-12万元/平方米，，并且受到了市场的冷淡欢迎。这一点在财报上也以求反映，由于2011年以合生霄云路8号为代表的高端楼盘的交付给，公司承销毛利率同比下降6.3个百分点，超过45.9%。

这一数据的提高似乎归功于其优质资产驱动战略的顺利实行。优质资产驱动并某种程度反映在住宅，商业地产核心物业的出色运营才是中国房地产商未来的终极之道。对合生创展来说，北京东二环合生国际大厦、北二环的合生德胜大厦等商业地产项目都已开始运营，上海和广州几个项目的发展商情况也十分较好，上海项目早已构建满租，一旦转入成熟期平稳阶段，单个项目的年租金收益将多达10亿元，这对于现金流和业绩都会获取持续平稳的承托。

商业地产为合生创展贡献的平稳现金流收益将沦为其业绩的最重要组成部分，也是其适应环境市场变化大力转型的最重要方向。业内人士回应，未来地价下跌的幅度将相比之下小于房价，规模扩展终将带给堆积如山的存货和借贷，低周转之下土地储备的重置成本将持续低于企业的利润累积。因此，合生创展的策略是，退出在销售额排行榜上的执着，转而谋求以可选价值和优质资产为驱动。

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