马光远:适应新形势 中国需构建新的住房政策体系

原标题：马光远专栏:中国必须建构新的住房政策体系公共政策马光远专栏转入2月份，房地产政策组合拳转入了密集公布期。时隔2月2日人民银行调整了房贷政策，将居民家庭首次出售普通住房的首付比例调整为25%(各地可向上浮动5个百分点)，以及2月17日，央行要求将职工住房公积金账户存款利率调整为统一按照一年期定期存款基准利率继续执行后，2月19日，财政部要求对房地产交易环节的契税、营业税展开根本性调整。

对个人出售家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征税契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征税契税。对个人出售家庭第二套提高性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征税契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征税契税。

个人将出售严重不足2年的住房对外销售的，全额征税营业税；个人将出售2年以上(含2年)的住房对外销售的，减免营业税。通过这次营业税、契税的调整后，房地产交易环节的营业税和契税政策基本返回了2008年大救市的水平。

在一个月以内，而且是在两会之前，倒数实施房地产放开的一系列政策，一方面解释房地产去库存的可玩性之大前所未有；另一方面，在今年宏观经济面对的形势严峻的情况下，平稳房地产预期对于中国经济的整体展现出而言的意义更加根本性。基于此，在政策实施周期上超越以前的惯例，驳回启动政策周期，这在当下的语境下只不过不难理解。但是，必须认为的是，在中国房地产基本面早已今非昔比的情况下，如何利用房地产去库存的周期，构建中国房地产政策体系的新的建构，以适应环境房地产市场新的形势，相对于短期去库存政策本身，对中国房地产长年身体健康的意义更加根本性。除了去库存，中国未来的房地产政策更要车站在宏观经济和房地产长年身体健康发展的高度不予系统设计。

当下的房地产救市政策，毕竟短期的协助开发商去库存，而是在中国房地产早已经常出现颠覆性转折点的情况下，如何新的辨别和设计房地产的基本制度，基于房地产新的基本面临土地制度、信贷制度、税收制度以及交易制度都新的设计，使得现有的制度需要体现当下房地产的基本面，而不是为去库存而去库存。靠一些零打碎敲的政策，既解决不了当下中国房地产面对的问题，也无法为房地产长年的身体健康发展获取制度框架。比如，目前笔者看见的一些地方的希望农民工买房的政策，无论是补贴，还是希望落户，都和农民工的期望相去甚远。我们无法一厢情愿地期望在大城市打零工的农民跑回贫困的老家去协助消化房地产库存。

而且，鉴于中国很多三四线城市公共资源的现状，一些严重的财政补贴显然更有没法农民工。在这种情况下，就必须考虑到农民工买房、租房的各种市场需求，针对这些明确的市场需求解决问题他们的住房问题，不是三下两下就能解决问题，而是把它作为一个长年问题来设计。现在的很多政策，急功近利的色彩过于为显著，好在改革开放30多年，农民工对很多政策也能辨别确切。

笔者对诸如减少首付、减免税酬劳、提升公积金的贷款额度以及其他的救市措施都不赞成，但今天中国房地产的问题早已不是这些小手术可以解决问题的。中国房地产领域的很多制度措施必需推倒重来，新的设计。信贷政策既要考虑到农民工购房市场需求，也要考虑到美国次贷的教训，在金融制度的设计上要减缓住房银行的创建，以及参考美国的两房创建确实的住房金融机构(笔者仍然特别强调，美国的两房制度总体顺利，而不是像有些人想象的十分差劲)；在户籍制度上，通过房地产去库存，冲破户籍制度的藩篱，为农民工在低收入地落户超越最后一公里的障碍；在住房价格上，可以考虑到通过发售住房券、租房券等一些创意工具，充分发挥杠杆效应(比如笔者明确提出通过发售住房券，农民工买房可以实施半价政策)；在土地用于年限和交易方式上都考虑到中国房地产供应早已不足的现实；在住房确保层面，减缓住房确保法律。

总之，制度创意的空间很大，只有通过大胆的创意，退出一救回就活的幻想，中国房地产才有可能化危为安，防止沦为中国经济的拖垮。

本文来源：3833金沙-www.hascytechnologies.com